Immobilien mit historischem Wert

Denkmalschutz für Resthöfe in Schleswig-Holstein

Die zentrale Aufgabe des Denkmalschutzes ist der Schutz von Kulturdenkmälern durch Verordnungen und Regelungen. Diese werden durch den Bund, die Bundesländer, die Kreise und Gemeinden erlassen. In Verbindung mit der Denkmalpflege wird die Erhaltung und Erforschung der historisch-kulturell wichtigen Objekte möglich.

Die uneindeutige Abgrenzung und Flexibilität, wenn es darum geht, ein Denkmal als solches offiziell zu bestimmen, sind zentrale Merkmale. Ein Beispiel: Unbewegliche Objekte können auch Kulturdenkmale sein, ohne dass sie als solche entdeckt und verzeichnet wurden. In diesem Ratgeber sollen einige dieser Aspekte verdeutlicht und erklärt werden, bspw. durch einschlägige Gerichtsurteile.

Wann handelt es sich um ein Kulturdenkmal?

Wie sich das im realen Kontext zeigen kann, illustriert eine Verfahrensreihe des Verwaltungsgerichts Schleswig-Holstein (2 A 63/23).
In der Kurzfassung ging es um die Frage, ob die Forderung nach Rückbau und Wiederherstellung des Originalzustands eines denkmalgeschützten Hauses angemessen, zumutbar und rechtlich begründbar sei. Die Balkone und Balkontüren zweier Objekte sollten sachgerecht erneuert werden. Eine entsprechende Genehmigung wurde von der Stadt mit der Auflage erteilt, dass Holzfenster eingebaut werden müssten. Dies kann im Sinne des Denkmalschutzes und der -pflege eine gerechtfertigte Forderung sein. In diesem Fall wurde jedoch anders entschieden, da in die Immobilien Kunststofffenster eingebaut wurden, bevor die Eigenschaft als Kulturdenkmale festgestellt worden war. Unter dieser Argumentation wurde Kunststoff als Material für die Balkontüren abgenickt. Woran lag es? Die Fenster wurden in Unkenntnis der Denkmaleigenschaft genehmigt und umgesetzt – laut § 13 DSchG SH eine Ausnahmeregel.

Beispiele dieser Art finden sich viele in der Rechtsprechung. Im Folgenden wollen wir Ihnen einige Leitplanken geben, die dabei helfen können, ein potenzielles Kulturdenkmal zu erkennen und dadurch bspw. das Risiko für Sanierungs- oder Modernisierungsprojekte bei Resthöfen und Wohnimmobilien zu reduzieren. Die Pflege von Kulturdenkmälern ist ggf. förderungsfähig.
Grundlegend gibt es für unbewegliche Kulturdenkmale – also Bauernhäuser, Resthöfen, Scheunen, Gärten oder Hofanlagen – in Schleswig-Holstein 2015 grundsätzlich kein klassisches, schutzerzeugendes Anerkennungs- oder Unterschutzstellungsverfahren mehr. Genauso wichtig ist der Umstand, dass

„leichter Denkmalschutz“ oder „nur die Fassade“ in Schleswig-Holstein nicht gängige Praxis sind, sondern der konkrete Schutzgegenstand und -umfang entscheidet.

Sollen also Teile eines Objekts geschützt werden, muss das über Begriffe wie Fassade, Haustür, Giebel, historische Decke oder Wandfliesen erfolgen. Wichtig ist dagegen, was § 2 Abs. 2 DSchG SH an Voraussetzungen festschreibt:

eine Sache, Sachgruppe oder ein Teil einer Sache aus vergangener Zeit,
ein besonderer geschichtlicher, wissenschaftlicher, künstlerischer, technischer, städtebaulicher oder kulturlandschaftsprägender Wert und
ein öffentliches Interesse an Erforschung oder Erhaltung.

Zum Denkmal können auch ortsfestes Zubehör und historische Ausstattung gehören. Ein Eintrag in der Denkmalliste, eine Art nicht abgeschlossener Katalog aller Denkmäler eines Bundeslandes, ist nachrichtlich und nicht zwingend für den Schutzstatus. Ist das Gebäude objektiv ein Kulturdenkmal, kann der gesetzliche Schutz grundsätzlich bereits vorher bestehen.

In der schleswig-holsteinischen Denkmalliste werden die relevanten Objekte laufend überprüft und mit Neuaufnahmen versehen. Die Ölmühle oder das Landhaus Sönksen in Plön, einer unserer Standorte, sind zwei solcher Objekte. Besonders relevant sind in Schleswig-Holstein bauliche Anlagen, Teile einer baulichen Anlage, die Mehrheit baulicher Anlagen, Sachgesamtheit, Gründenkmal und Denkmalbereich. Diese feingliedrige Differenzierung ist ein wichtiges Werkzeug zur Bestimmung und Beschreibung von Schutzgegenständen. Im Folgenden sind alle Kategorien aufgeführt.

Schutzdimension	Was kann geschützt sein?	Bedeutung
Teil einer baulichen Anlage	Eine Fassade, ein Portal, ein Giebel, ein Wandbild, eine Tür, ein historischer Raum oder ein bestimmtes konstruktives Bauteil.	Nur hier kann die Aussage „es ist lediglich die Fassade geschützt“ sachlich richtig sein. Maßgeblich ist die genaue Bezeichnung des geschützten Teils.
Einzelbaudenkmal	Das gesamte Wohnhaus, Bauernhaus, Stallgebäude, die Scheune oder ein anderes einzelnes Gebäude.	Relevant können Außenhaut, Dachform, Tragwerk, Grundriss, Diele, Stallstruktur und historische Innenausstattung.
Mehrheit baulicher Anlagen	Mehrere Gebäude oder Gebäudeteile, die formal und gestalterisch als Einheit wirken.	Beispielsweise einheitlich angeordnete Hofgebäude, eine Häusergruppe oder eine Reihe gleichartig gestalteter Katen.
Sachgesamtheit	Funktional und historisch zusammengehörende Gebäude, Anlagen und Freiflächen.	Für Resthöfe besonders relevant: Haupthaus, Scheune, Stall, Backhaus, Torhaus, Hofplatz, Pflasterung, Brunnen und eventuell Garten können zusammen eine denkmalwerte Einheit bilden.
Gründenkmal	Von Menschen gestaltete Garten- und Landschaftsteile, Parks, Alleen, Baumreihen, Wasserflächen oder historische Freiräume.	Bei Herrenhäusern, Gutshöfen, Pastoraten und größeren Hofanlagen können Garten, Zufahrt, Baumreihen, Teiche und Sichtachsen eigenständig.
Denkmalbereich	Eine historische Struktur, ein Ortsbild, Dorfgrundriss, eine Kulturlandschaft oder eine Gruppe von Objekten.	Geschützt wird nicht zwingend jedes einzelne Gebäude, sondern das Erscheinungsbild, die Siedlungsstruktur und die Beziehung der Objekte.
Umgebungsschutz	Das Umfeld eines unbeweglichen Kulturdenkmals.	Auch eine nicht geschützte Scheune, ein Neubau, eine PV-Anlage, ein Carport oder eine hohe Einfriedung kann genehmigungspflichtig sein, wenn die Wirkung des Denkmals wesentlich beeinträchtigt werden kann.
Archäologischer Denkmalschutz	Kulturspuren im Boden, alte Siedlungsstellen, Grabhügel, Warften, Wurten, historische Fundstellen oder Grabungsschutzgebiete.	Relevant bei Erdarbeiten, Leitungsbau, Teichen, Kläranlagen, Fundamenten, Geländeabtrag und größeren Hofflächenbefestigungen.

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Prüfung auf Denkmaleigenschaft und -anzeichen

Die Möglichkeit, ein unbewegliches Objekt auf die Denkmaleigenschaft zu prüfen, besteht jederzeit, ist jedoch keine freie Wahl. Wichtig ist zudem, dass die Eintragung eines Teils des Objekts nicht zwingend das gesamte Objekt als Denkmal auszeichnet. Finden sich Anzeichen, dass es sich um ein Denkmal handeln könnte, besteht eine Verpflichtung zur Information der Behörde. Auslöser für ein Feststellungsverfahren gibt es einige, darunter:

eine systematische Inventarisierung einer Region oder Gebäudeart,
neue bau- oder kunsthistorische Erkenntnisse,
einen Hinweis des Eigentümers, der Gemeinde oder der unteren Denkmalschutzbehörde,
einen Bau-, Abriss- oder Nutzungsänderungsantrag,
einen geplanten Verkauf,
die Entdeckung historischer Ausstattung oder alter Konstruktionen,
eine Begutachtung im Zusammenhang mit Förder- oder Steueranträgen,
eine Neubewertung eines bislang nicht erfassten Gebäudes.

Eine Prüfung kann demnach von objektfremden Personen, aber auch vom Eigentümer veranlasst werden. Der Eigentümer kann dazu bspw. historische Unterlagen einreichen. Zur Klärung des Status kann eine schriftliche Auskunft angefordert oder eine denkmalfachliche Vorabstimmung eingeleitet werden. Zur Feststellung kann es nötig sein, das Objekt zu besichtigen. Dazu wird der Eigentümer vorher informiert, denn Fotografien, Bauakte, die Untersuchung von Innenräumen oder die Klärung des Schutzumfangs sollten kooperativ organisiert und durchgeführt werden. Wichtig ist, alles zu dokumentieren - in Ergänzung zu den Dokumenten auch Fotos, Zeichnungen und Weiteres. Die Gerichtsurteile zu Baumaßnahmen an denkmalgeschützten Immobilien, bei denen die Dokumentation fehlt, sind zahlreich.

Feststellung für Resthöfe

Ein Prüfprozess kann zu jedem Zeitpunkt beginnen, auch:

Jahrzehnte nach Errichtung oder Umbau,
im Zuge einer Immobilienbewertung,
unmittelbar vor oder nach dem Verkauf,
während einer Bauvoranfrage,
bei einem Abrissantrag,
bei einer geplanten Nutzungsänderung,
nach Entdeckung historischer Substanz,
obwohl das Objekt bisher nicht in der Datenbank erscheint.

Rechtlich präziser wäre daher nicht von einem „Verfahren zur Anerkennung“ zu sprechen, sondern von einer denkmalfachlichen Prüfung

und nachrichtlichen Aufnahme in die Denkmalliste. Für einen Verkauf oder eine größere Projektplanung sollte der Status vorab schriftlich beim Landesamt für Denkmalpflege geklärt werden. Ein bloßer aktueller Datenbankauszug ist kein sicherer Negativnachweis. Zum ersten Punkt „Jahrzehnte nach Errichtung oder Umbau“ gibt es aus 2007 ein Urteil, allerdings etwas abstrakt. Geschützt werden sollten 24 Hofstellen, die im Rahmen einer historischen Kulturlandschaft verbunden sind. Ein Hofbesitzer ist dagegen vor Gericht gezogen, mit Erfolg. Denn vom zentral wichtigen Wirtschaftsgebäude war nur noch der Kern übrig und drei Seiten wurden durch moderne, größere Anbauten stark verändert. Das Gericht stellte fest, dass es sich nicht um die gesamte Hauslandschaft handele, sondern um den einen Hof, dessen Identität durch die umfangreichen Umbauten verloren gegangen sei. Entsprechend wurde für diesen Hof kein Schutz ausgesprochen. Wir vom ResthofMakler sind uns der Einzigartigkeit von Resthöfen bewusst, deshalb erstellen wir Bewertungen, die die maximale Flexibilität innerhalb der Verfahren und Regularien zulassen.

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Denkmalschutz und Nutzung des Resthofs

Der Status als denkmalgeschütztes Objekt ist nicht davon abhängig, ob ein Resthof die Privilegierung als landwirtschaftlicher Betrieb genießt. Geht es um die Schaffung einer bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, ist der Denkmalschutz ebenfalls irrelevant. Unabhängig von den verschiedenen Kategorien zur Nutzungsart, wie sie weiter unten aufgeführt sind, gelten für den Bereich Denkmalschutz insbesondere die folgende Regeln. Ausführliche Informationen zur Nutzung von Resthöfen finden Sie in unserem Ratgeber.

Schutz und Erhaltung

Eigentümer, Besitzer und sonstige Verfügungsberechtigte müssen ein Denkmal im Rahmen des Zumutbaren erhalten, sachgemäß behandeln und vor Gefährdung schützen. Ein Eigentümerwechsel ist der oberen Denkmalschutzbehörde unverzüglich mitzuteilen.

Genehmigung vor Beginn

Instandsetzung, Veränderung oder Vernichtung eines Kulturdenkmals sowie relevante Veränderungen seiner Umgebung bedürfen einer denkmalrechtlichen Genehmigung. Das betrifft aktive Landwirte ebenso wie private Eigentümer und Gewerbetreibende.

Schutz von Sachgesamtheit und Freiflächen

Ist die Hofanlage als Sachgesamtheit geschützt, sind auch Gebäude, Hofplatz und Freiflächen zu prüfen, die für sich allein kein Einzeldenkmal wären. Die Umstellung von Landwirtschaft auf Wohnen oder Gewerbe verkleinert den Schutzumfang nicht automatisch.

Umgebungsschutz

Auch nicht geschützte Neubauten oder Nebenanlagen können genehmigungspflichtig sein, wenn sie den Eindruck des Kulturdenkmals wesentlich beeinträchtigen können. Das OVG Schleswig-Holstein stellt bei der Bewertung unter anderem auf typische Wahrnehmungsrichtungen, die geschichtliche Einbindung und den räumlichen „Lebensraum“ des Denkmals ab. Nicht jede theoretische Sichtbeziehung ist geschützt; maßgeblich sind denkmalwertrelevante Sichtachsen und räumliche Zusammenhänge.

Archäologische Pflichten

Melde-, Erhaltungs- und gegebenenfalls Untersuchungspflichten gelten unabhängig davon, ob die Erdarbeiten für einen Stall, eine private Kläranlage, ein Ferienhaus oder einen Gewerbebetrieb erfolgen. Die Kosten notwendiger Untersuchungen, Dokumentationen oder Bergungen können dem Verursacher im Rahmen des Zumutbaren auferlegt werden.

Nebenbestimmungen und Untersuchungen

Eine denkmalrechtliche Genehmigung kann mit Bedingungen und Auflagen versehen werden. Die Behörde darf außerdem Untersuchungen des Denkmals oder seiner Umgebung verlangen und hierfür gegebenenfalls Sachverständige hinzuziehen. Die zumutbaren Kosten können dem Antragsteller auferlegt werden.

Landwirtschaftliche Nutzung des Hofs

Es sollte beachtet werden, dass ein denkmalgeschütztes Wirtschaftsgebäude oder Herrenhaus durchaus privilegierte Vorhaben für die Prüfung entsprechend Denkmalschutz öffnen. Dazu gehören:

Vergrößerung historischer Toreinfahrten,
Einbau moderner Lüftungsanlagen,
Veränderung alter Stallfenster,
Verstärkung des Dachstuhls,
Photovoltaik auf Wirtschaftsgebäuden,
neue Silos oder Hallen im Wirkungsraum,
Befestigung historischer Hofflächen,
Anpassung von Zufahrten an größere Maschinen.

Private und Teilprivate Nutzung des Resthofs

Wird der Resthof ausschließlich zu Wohn- und privaten Freizeitzwecken genutzt, gelten die denkmalrechtlichen Erhaltungs- und Genehmigungspflichten unverändert. Bei Sachgesamtheiten in teilprivater Nutzung darf die denkmalfachliche Prüfung nicht auf den einzelnen Umbau beschränkt werden. Zu beurteilen ist regelmäßig auch, wie sich die neue Nutzung auf Hofstruktur, Freiflächen, Erschließung, historische Funktionszusammenhänge und das Verhältnis der Gebäude untereinander auswirkt. Typische Konflikte entstehen nicht nur durch den eigentlichen Innenausbau, sondern durch notwendige Folgemaßnahmen:

zusätzliche Rettungswege,
Außentreppen,
Stellplätze,
Feuerwehrzufahrten,
Müllstandplätze,
Lüftungs- und Klimageräte,
Beleuchtung und Werbeanlagen,
neue Sanitär- und Abwasseranlagen,
Schallschutzmaßnahmen,
Einfriedungen und Besucherlenkung.

Denkmalschutz bei Nutzungsänderung ohne Bauarbeiten

Nicht jede rein formale Nutzungsbezeichnung löst automatisch eine eigenständige denkmalrechtliche Genehmigung aus. Denkmalrechtlich relevant wird die Nutzungsänderung insbesondere dann, wenn sie:

bauliche Veränderungen voraussetzt,
die historische Substanz stärker beansprucht,
das Raumgefüge verändert,
neue technische Anlagen erfordert,
den Besucher- oder Fahrzeugverkehr erheblich erhöht,
die Freiflächen oder den Wirkungsraum verändert,
den langfristigen Erhalt gefährdet.

Baurechtlich kann die Nutzungsänderung trotzdem genehmigungspflichtig sein, auch wenn zunächst keine Umbauten vorgesehen sind.

Andere gewerbliche Nutzung

Der Denkmalschutz verbietet eine wirtschaftliche Nutzung nicht grundsätzlich. Häufig ist gerade eine tragfähige neue Nutzung Voraussetzung für den langfristigen Erhalt. Die neue Nutzung muss sich jedoch dem geschützten Bestand anpassen. Das Gebäude darf nicht vollständig an ein vorgegebenes Standardkonzept angepasst werden, wenn dadurch prägende Substanz, Raumstruktur oder Ausstattung verloren gehen.

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FAQ - Denkmalschutz bei Resthöfen

Denkmalschutz und Denkmalpflege unterscheiden sich in Motiv und Ziel. Denkmalschutz dient dazu, über Verordnungen und Regelungen den Objekt-Status festzustellen, zu sichern und die Gültigkeit nachvollziehbar und kontrollierbar zu machen. Die Denkmalpflege soll die Erhaltung des geschützten Objekts ermöglichen.

Grundsätzlich ist für Immobilien, Grundstücke oder Teile derer sowie andere Objekte, die bereits als schützenswert festgestellt und im Denkmalkatalog eines Bundeslandes eingetragen sind, eine Genehmigung für Sanierungs-, Modernisierungs- oder Restaurierungsarbeiten einzuholen.
In Schleswig-Holstein sind alle Gebäude von vornherein potenziell schützenswert. Sollte ein Objekt Anzeichen eines Denkmals aufweisen oder sollten sich solche Anzeichen bei Bauarbeiten zeigen, muss die verantwortliche Denkmalschutzbehörde informiert werden. Laufende Arbeiten an dem Objekt müssen bis zur Klärung des Status pausiert werden.
Bei Unklarheiten ist es empfehlenswert, sich an die örtliche Denkmalschutz-Behörde zu wenden.

Denkmalschutz, ob potenziell oder bereits festgestellt, bedeutet für Eigentümer oder Interessenten mehrerlei Dinge: Vision, Prognose, Planung.

Vision
Ein Bauernhaus, ein Hof als Sachgemeinschaft oder ein Gründenkmal gehören unter dem Begriff Resthöfe zu Nischen- und Sonderimmobilien. Zumeist werden diese Objekte nicht spontan oder leichtfertig, sondern für einen besonderen wirtschaftlichen Zweck oder zur Selbstverwirklichung als Wohnobjekt gekauft. Daher kann davon ausgegangen werden, dass potenzielle Käufer und Investoren eine klare Vision für die Nutzung und die Basis-Charakteristika haben. Das Objekt sollte möglichst gut zur Vision passen.

Prognose
Es mag Leute geben, die Entscheidungen über einen so großen Teil des eigenen wirtschaftlichen, beruflichen und privaten Lebens dem Augenmaß und einer Glaskugel überlassen. Das Risikoprofil maximiert sich jedoch dadurch und erweitert sich. Eine möglichst breite Informationsbasis ist deshalb entscheidend. Welche Unterlagen, Bewertungen und Gutachten liegen Ihrem Immobilienmakler bereits vor? Welche risikobehafteten Aspekte am Grundstück und den Gebäuden sollten weiterhin abgeklärt werden? Ihr Makler hat möglicherweise passende Spezialisten in seinem Experten-Netzwerk. Dadurch ergeben sich zunehmend klare Bilder zu Investitions-, Unterhaltungs- und Sonderkosten sowie zu benötigten Rücklagen. In Ergänzung durch weitere Informationen wird die Vision greifbarer.

Planung
Auch hier gilt: Risiko senken, Informationsumfang erhöhen. Der Ressourceneinsatz, also auch Zeit, sollte besser geplant sein, je größer das Projekt. Wer sind Ermöglicher und Entscheider? Wann müssen diese kontaktiert werden? Welche Fristen gibt es? Besteht die Möglichkeit auf Förderung und muss diese mit einem zeitlichen Rahmen versehen werden? Wie soll die Finanzierung ansonsten organisiert werden? Gibt es Material- oder Expertise-Engpässe? Die Liste lässt sich beliebig fortführen. Wichtig ist: Fertigstellungszeitpunkte, Inbetriebnahme und Kosten sind ohne gute Planung stark gefährdet. Ihr Resthof könnte zum Nerven- und Kostengrab werden.

Die Antwort darauf lässt sich kaum pauschalisieren und liegt im Nutzungszweck- und Konzept, in den Baumaßnahmen und der Planung. Aufgrund ihrer Eigenschaft, in einem bestimmten Zustand erhalten werden zu müssen, kann davon ausgegangen werden, dass sich daraus höhere Kosten ergeben. Es können spezielle Gewerke oder Materialien notwendig sein, Prozesse müssen ggf. angepasst werden. Davon abgesehen kann ein denkmalgeschütztes Bauernhaus, eine Eingangspforte oder ein Resthof ein wertiges Objekt darstellen. Wichtig sind dafür bspw. der Zustand oder die Planung zur Inbetriebnahme einzelner Gebäude. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen mit Expertise und einem Netzwerk von Fachleuten zur Seite stehen.

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