Land-Immobilie vom ResthofMakler
Resthof nutzen: Chancen fürs Landleben
Landleben: Aufwachen mit dem Krähen des Hahns, nach den ersten Sonnenstrahlen strecken, frische Eier und romantische Abende auf nach einem Tag in der Natur. Ein Leben auf dem Resthof. Neben den romantischen und zurecht für manche Immobilieninteressenten erstrebenswerten Aspekten zeigt sich bei Resthof-Projekten in der Regel eine gehobene Komplexität bei der Umsetzung - im Vergleich zum Standard-Einfamilienhaus. Deshalb wollen wir, vom Team des ResthofMaklers einige Nutzungsmöglichkeiten für Resthöfe betrachten. Denn in der Regel sind zukünftige Resthofbesitzern der Umsetzung einer Vorstellung, eines Konzepts interessiert, egal ob bereits bestehend oder potenziell möglich. Wir kennen Schleswig-Holstein. Wir kennen unsere Region, den Kreis Plön und sind an mehreren Standorten vertreten.
Was ist ein Resthof? Warum nicht Bauernhaus oder Bauernhof?
Es wäre wohl verständlich, wenn man beim Lesen des Begriffs Resthof kurz irritiert stocken würde. Das Wort Rest ist im Allgemeinen ja nicht unbedingt positiv besetzt - da ist etwas übriggeblieben. Und genau das ist ein wesentliches Merkmal eines Resthofs: Gebäudebestände sind übrig, das Bauernhaus wozu ggf. auch Ställe und weiteres gehören. Die längste Zeit waren die Flächen und Gebäude als Bauernhof in Benutzung - Viehhaltung und Ackerbau, vielleicht Forstwirtschaft. Ein Bauernhof wird aufgegeben, die ursprüngliche wirtschaftliche Nutzung besteht nicht mehr, Flächen wurden womöglich entkoppelt von den Gebäuden veräußert - Weiden und Äcker. Aus der Hofstelle wird ein Resthof, irgendwo zwischen der hobbymäßigen landwirtschaftlichen Nutzung, wohnen oder auch Atelier verortet. Wir halten unsere Resthof-Übersicht stets aktuell, um Ihnen bestmöglich das Spektrum der Objekte in der Region präsentieren zu können.
Resthof Immobilie bewerten
Der ländliche Raum ist durchzogen von Bauernhöfen, mit und ohne landwirtschaftliche Nutzung. Die passende Immobilie zu finden, einen Resthof am gewünschten Standort, der die gewünschten Eigenschaften und Ansprüche erfüllt, ist allerdings nicht einfach. Vom Finden eines Hofs, über den ersten Direktkontakt mit einer verantwortlichen Person bis hin zum eigentlichen Start der Planung, ganz zu schweigen von der Schlüsselübergabe kann viel Zeit verstreichen. Suchanzeigen, Immobilienportale wie ebay Kleinanzeigen, Netzwerke oder Agrarstrukturämter, bzw. Gemeinden sind gute Startpunkte für die Immobiliensuche. Sie bekommen einige Insights für den Beginn, doch bleibt die Frage offen: Warum nicht gleich einen Fachmakler für Resthöfe, bzw. Landwirtschaftsimmobilien nutzen. Zumeist gut vernetzt und vertraut mit vielen Hürden, die für Komplikationen sorgen können, erlangen Sie den Vorteil der tiefen Orts- und Regionskenntnis. In der Abwägung Pro und Contra könnte zudem ein wichtiger Aspekt sein, dass ein Immobilienmakler, wie wir vom Team des ResthofMaklers, über ein maßgeschneidertes Servicepaket die Bewertung, Preisermittlung und den Kaufs-, bzw. Verkaufsprozess begleiten wird.
Auf den frühen Hofstellen ist der Mensch sesshaft geworden und hat die ersten Schritte zur landwirtschaftlichen Nutzung gemacht. Wohnraum und Stall waren teils so eng verknüpft, dass die Tiere, so die Absicht, durch den darüberliegenden Wohnraum mit Feuer warmgehalten wurden. Vielleicht werden deshalb heute noch die Nebengebäude eines Resthofs unter dem Begriff Bauernhaus geführt. Wohnen ist also seit je her eine Kernnutzung eines Resthofs.
Das Mosaik der landwirtschaftlichen Betriebe in Deutschland veränderte sich. Wenig verwunderlich, dass die Bewertung und Begutachtung von Resthof-Immobilien eine vielschichtige Aufgabe ist. Vom Zustand der Gebäude und den Möglichkeiten der Nutzung, nicht zu vergessen die Frage nach Altlasten und Denkmalschutz, bis hin zum Erschließungszustand, der Größe, Lage oder auch der Art der baulichen Nutzung ergibt sich eine Vielzahl von nicht klar definierten und abgegrenzten Faktoren. Verständlich ist daher auch, dass Resthöfe keine Standardobjekte sind. Eine hohe Individualität ist gewiss. Um diese Komplexität greifen zu können, nutzen Schätzer und Immobilienmakler zumeist zwei Verfahren der Wertermittlung: Sach- und Vergleichswertverfahren. Erfahren Sie dazu mehr in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung.
Immobilienbewertung für Ihren Resthof
Entscheidungen rund um Immobilien haben Gewicht. Sie reichen weit in die Zukunft. Nehmen Sie jetzt zuverlässige, professionelle Hilfe bei der Bewertung oder Wertermittlung in Anspruch. Wert kennen, Preis bestimmen: Bewertung vom ResthofMakler.
Lebensmittelpunkt Resthof: Möglichkeiten der Nutzung
Der Weg zum eigenen Resthof beginnt mit Ihrer Vorstellung und der Machbarkeit in Bezug auf interne und externe Faktoren. Bejahte Vision und Umsetzbarkeit sind wichtige Voraussetzungen für die weitere Planung. Dazu ein erster Gedanke: Im Sinne des Flächenmanagements haben erschlossene Flächen im Siedlungsgefüge bestehender Gebäude und genutzter Flächen vor der Nutzung neuer, unerschlossener Flächen Vorrang. Diese Unterscheidung ist in der Praxis von Bedeutung, wenn es um die Einholung von Genehmigungen geht. Das heißt Innenentwicklung hat Vorrang vor Außenentwicklung - innen gleich innerorts und erschlossen. Nachverdichtung und Umnutzung, die beiden Kategorien für Maßnahmen im Innenbereich, unterscheiden sich wie folgt:
- Verdichtung meint, dass der Nutzen der Flächen, bebaut wie unbebaut, und erschlossenen, bereits bebauten Flächen bekannt ist und Möglichkeiten zur Errichtung weiterer Gebäude im Vordergrund stehen. Darunter können auch Dachausbauten fallen.
- Während bei der Umnutzung bestehende Gebäude, wie Bauernhaus, Stallungen oder auch Garagen und Lagerräume für einen neuen Zweck um- oder aufgebaut werden.
Für Bauvorhaben innerorts sind einige Kriterien von zentraler Bedeutung. Sie müssen:
- sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Grundstücksfläche, die überbaut werden soll,
- in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen,
- im Sinne der Erschließung gesichert sein,
- die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse wahren können,
- sich in das Ortsbild einfügen.
Vom Erfordernis des Einfügens könne im Einzelfall abgewichen werden, wenn:
- die Veränderung einem zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetrieb diene,
- die Veränderung einem zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes diene,
- die Veränderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung diene.
Wichtig ist hier, dass es die Umnutzung und nötige Baumaßnahmen städtebaulich, im Sinne des öffentlichen Interesses und der Nachbarn vereinbar ist. Finden Sie mehr Informationen im entsprechenden Artikel.
Der Status der landwirtschaftlichen Nutzung spielt eine wesentliche Rolle in Bezug auf die Strenge von Regularien, das Ausmaß von Kontrollen und die Pflichten, sowie die Erteilung von Genehmigungen. Im Innenbereich kommt das Fehlen des Status Landwirtschaftsbetrieb wie folgt zum Tragen:
Kaum rechtliche Nachteile, weil hier auch andere Nutzungen zulässig sind, sofern sie sich in die Umgebung einfügen.
Der Hof kann ganz normal als Wohnimmobilie genutzt, umgebaut, erweitert oder verkauft werden.
Auch Umnutzungen (z. B. Scheune → Wohnung, Werkstatt, Büro) sind meist genehmigungsfähig, sofern kein Bebauungsplan entgegensteht.
Tierhaltung ist als Hobby zulässig, gewerblich nach Prüfung ebenfalls möglich.
Hier finden sich Regelungen für land- und forstwirtschaftliche Betriebe mit Teilumnutzung, sowie für andere Zwecke für Gebäude und Flächen im Außenbereich.
Laut Paragraph könnten sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtige und die Erschließung gesichert sei.
Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange läge bspw. insbesondere vor, wenn das Vorhaben:
- den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspräche,
- den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspräche,
- schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen könne oder ihnen ausgesetzt würde,
- Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtige oder das Orts- und Landschaftsbild verunstalte,
Besonders wichtig ist im Kontext des Außenbereichs die privilegierte Nutzung einer Fläche oder Gebäuden. Die ansonsten sehr strikten Regeln für Räume außerorts werden dadurch erweitert. Privilegiert bedeutet, dass die Vorhaben der Land- und Forstwirtschaft, sowie auch der Energieerzeugung und anderen Zwecken zuzuordnen sind, die zwingend in den Außenbereich gehören. Privilegierung und Zweck stehen im engen Zusammenhang. Für verschiedene andere Zwecke, wie bspw. Unternehmungen, kann eine Genehmigung erfolgen, wenn alle Nachweise und Auflagen ordnungsgemäß erbracht und eingehalten werden - und wichtiger noch: Der Zweck darf dem öffentlichen Interesse nicht entgegenstehen oder es behindern und keine Beeinträchtigungen, Schäden und ungerechtfertigte Kostenpositionen für die Öffentlichkeit hervorrufen.
Der Status der landwirtschaftlichen Nutzung spielt eine wesentliche Rolle in Bezug auf Strenge von Regularien, Ausmaß von Kontrollen und Pflichten oder auch Genehmigungen. Es muss angemerkt werden, dass mit der Veränderung der Regelungen zur sieben Jahresfrist die Voraussetzungen und Regularien für die Weiternutzung bestehender Gebäude gelockert wurden. Daraus ergeben sich eine Vielzahl neuer Möglichkeiten. Im Außenbereich kommt das Fehlen des Status Landwirtschaftsbetrieb wie folgt zum Tragen:
Kein privilegierter Status mehr
Hof verliert diesen Sonderstatus, was zu wesentlichen funktionellen Einschränkungen der Nutzung führt
Keine Neubauten oder Umbauten mehr ohne Ausnahmegenehmigung
Ställe, Hallen, neue Wohnungen o. ä. sind jetzt nur noch mit Genehmigung erlaubt und werden selten genehmigt
Nutzungsänderung stark eingeschränkt
Umbau einer Scheune in eine Ferienwohnung nur mit Umnutzungsgenehmigung – die ist im Außenbereich nur in Ausnahmefällen zulässig.
Gefahr: Bauamt kann bestehende Nutzungen untersagen, wenn sie nicht mehr den genehmigten Zustand widerspiegeln.
Wertverlust / Finanzierungsprobleme
Banken bewerten den Hof deutlich niedriger, wenn keine landwirtschaftliche Nutzung mehr vorliegt.
Verkäuflichkeit und Beleihbarkeit sinken drastisch.
Gewerbe und Tierhaltung kaum noch möglich
Ohne Landwirtschaft keine Pferdepension, kein Gemüseanbau mit Hofladen oder andere „landnahen“ Tätigkeiten.
Nur Hobbytierhaltung in sehr kleinem Maßstab bleibt erlaubt (z. B. 2 Hühner oder 1–2 Pferde privat).
Zu den generellen Nachweispflichten gehören, nach Nutzungszweck, beispielsweise der Nachweis der Strom- / Wasserversorgung, der Energie- oder Statiknachweis. Aufgrund der Vielzahl an Regularien, benötigter Informationen und Dokumente, sowie der Bearbeitungszeiten öffentlicher Stellen sollten Sie sich frühzeitig mit den örtlichen Ämtern in Verbindung setzen, um Ihren Weg zur Resthof-Nutzung gemeinsam zu definieren.
Wie Sie gesehen haben, hat der Nutzungszweck einen hohen Stellenwert für die Beurteilung. Das Team des ResthofMaklers steht Ihnen gern zur Seite bei der Verwirklichung Ihres Vorhabens. Wir kennen den lokalen und regionalen Markt im Kreis Plön, mit fünf Standorten, bspw. in Laboe und Kappeln. Unsere fachliche Expertise hat im Laufe der Jahrzehnte vielen Menschen ein Zuhause oder einen Ort der Selbstverwirklichung, des sozialen Engagements und der Geselligkeit auf einem Resthof verschafft.
Immobilienmakler für Ihren Resthof
Entscheidungen rund um Immobilien haben Gewicht. Sie reichen weit in die Zukunft. Nehmen Sie jetzt zuverlässige, professionelle Hilfe rund um das Thema Resthof in Anspruch. ResthofMakler: Professionell, von hier, für Sie.
Ihr Resthof, ein Zuhause: Resthof mit Wohnzweck
In Schleswig-Holstein stellt die Alleinnutzung als Wohnraum in der Regel kein Problem dar. Das heißt das Bewohnen einer abgeschlossenen Wohneinheit samt restlichen Gebäuden in Nutzung ist unproblematisch. In früheren Zeiten war es die Norm, dass jede Familie quasi zwangsläufig in einem Mehrgenerationenhaus lebte. Schließlich galt es die älteren und die Kinder direkt zu versorgen und zu unterstützen.
In Mitteleuropa hat dieses Prinzip wieder etwas mehr an Fahrt aufgenommen. Mindestens zwei, eher drei Generationen leben auf einem Resthof. Wichtig ist hier, dass die ältere Generation vermutlich eine eigene Wohnung bewohnen will - eine abgegrenzte, verschließbare, voll ausgestattete Wohnung. Sollte das der Fall sein, kommt es in Bezug auf die Zulässigkeit der Wohnnutzung und der Genehmigung darauf an, ob es eine Eigentumswohnung oder eine Mietwohnung ist. Denn der Verkauf einer Wohnung, also die Gebäudeaufteilung zum Verkauf kann im Außenentwicklungsbereich ein Problem darstellen. Eine Einliegerwohnung kann hier einen Sonderfall darstellen. Gewerbliche Nutzungen, mit dem Wohnzweck als Kerninhalt, können eine Herausforderung bei der Genehmigung darstellen.
So beispielsweise bei Konzepten, die sich auf das Wohnen im Alter beziehen. Eigentumswohnungen sind in diesem Bereich nicht üblich, wären aber eine Hürde in der Konzeptumsetzung. Reine Mietwohnungen sind im Innenentwickllungsbereich meist unproblematischer als im Außenbereich. Zumeist sind Seniorenwohnungen mit einer Form der Betreuung verbunden - betreutes Wohnen oder auch Seniorenheim. Den Regularien für diese Bereiche müssten Sie ebenso nachkommen, siehe bspw. Baurechts. Auf Wohnkonzepte für Senioren kann dieser Umstand Auswirkungen haben, im Sinne der Ablehnung der Nutzung.
Die meisten Nutzungen zum dauerhaften Wohnen sind mindestens genehmigungspflichtig. Wichtig ist hier sich mit dem örtlich verantwortlichen Amt in Verbindung zu setzen und das Vorhaben zu prüfen. Erfahren Sie mehr zur Unterscheidung zwischen Außen- und Innenentwicklungsbereich bei Miet- und Eigentumswohnungen.
Außenbereich
Eigennutzung
- Wohnungen im Wohngebäude sind in der Regel bestandsgeschützt
- Darin wohnen ist möglich, sofern keine Änderungen in der Aufteilung vorgenommen werden
- Eine Voranfrage, bzw. Baugenehmigung ist für den Umbau und neue Wohnungen nötig
Vermietung
- Kein Problem, solange die Nutzung gleichbleibt
- Kurzzeitvermietungen gelten als gewerblich und sind genehmigungspflichtig
Verkauf
- Teilung und die Schaffung neuer Wohnungen werden meist nicht genehmigt
Sonderfall Einliegerwohnung
- Untervermietung bei Bestandsschutz möglich
- Ansonsten keine privilegierte Wohnnutzung, daher schwieriger
Besteht keine Nutzung als landwirtschaftlicher Betrieb mehr, ist die privilegierte Stellung nicht mehr gegeben und der Resthof wird wie jedes private oder gewerbliche Objekt behandelt - strenger.
Innenbereich
Eigennutzung
- Mit entsprechender Genehmigungen sind Wohnungen kein Problem
- Umbauten und Erweiterungen sind in der Regel unproblematischer umsetzbar
Vermietung
- reguläre Vermietungen sind kein Problem
- Kurzzeitvermietungen benötigen eine Genehmigung in Einzelfallprüfung
Verkauf
- Teilung nach Wohneigentumsgesetz problemlos möglich
- Räumliche Abgeschlossenheit, Teilungserklärung und Grundbucheintrag müssen bestehen
Sonderfall Einliegerwohnung
- Untervermietung ist möglich, wenn der Umbau und die Wohnung genehmigt wurden und keine gewerbliche Nutzung stattfindet
Wichtiger Hinweis: Individuelle Immobilien wie Resthöfe sind oft nur schwer einem Schema anzupassen und bedürfen daher einer individuellen Betrachtung. Genaue Informationen bekommen Sie bei den zuständigen Ämtern und öffentlichen Stellen der Gemeinde oder Stadt.
Resthof für: Hobbymäßige Landwirtschaft und Tierhaltung
Bauernhöfe sind heute wie damals wichtige Bestandteile einer Strategie zur Nahrungssicherung. Die Produktion von Getreide, Obst, Gemüse und Weidehaltung ist essenziell. Schaut man sich im ländlichen Raum um, fallen viele kulturlandschaftliche Flächen auf, die über Generationen hinweg gestaltet und gepflegt wurden. Auf holsteinischen Fall- und Streuobstwiesen können sich oftmals Menschen an den reifen Früchten bedienen. Weitläufige Wiesen- und Heideflächen mit Hecken als Übergang zum Wald werden durch Schafe und Ziegen kurzgehalten. Mittlerweile hat auch der Wein seinen Platz gefunden. Viele Resthof-Besitzer befassen sich mit dem Anbau von Obst- und Gemüse, der Haltung von Tieren und Insekten - vom Huhn bis zur Biene. Selbstversorgung, Natur- und Bodenschutz haben sich zu wichtigen Themen entwickelt. Einige Aspekte für den Innen- und Außenbereich sind:
Außenbereich
- Tierhaltung ist nur eingeschränkt im Hobbymaßstab erlaubt
- Ohne anerkannten Landwirtschaftsbetrieb gibt es kein Baurecht für neue Nutzungen, dass heißt Bauen nur mit Privilegierung
- Nutzung bestehender Gebäude ist nur erlaubt, wenn kein „Nutzungswandel“ entsteht
- Genehmigungspflicht, auch für kleinere bauliche Veränderungen an Ställen
- Hobbyhalter gelten nicht als privilegiert im Sinne von § 35 BauGB
Haltung von Kleintieren im Bestandsschutz kann möglich sein
Weidenutzung mit mobilen Unterständen ist meist erlaubt
Anbau von Pflanzen für Eigenbedarf ist unkritisch
Innenbereich
- Hobbymäßige Tierhaltung ist in kleinem Maßstab zulässig, bspw. 1-2 Pferde
- Anbau von Obst, Gemüse, Kräutern für den Eigenbedarf ist problemlos möglich
- Nutzung bestehender Gebäude ist i. d. R. erlaubt, aber es besteht Genehmigungspflicht bei baulichen Änderungen oder Nutzungsänderung
- Keine landwirtschaftliche Privilegierung nötig
- Immissionsschutzrecht: Gerüche, Lärm, Fliegen muss beachtet werden
- Neue Ställe, Ausläufe oder Umnutzung von Gebäuden erfordern ggf. Bauantrag
- Tierschutzgesetz & Landesveterinäramt bestimmen die Mindestflächen zur Unterbringung – auch bei Hobbyhaltung
Ferien und Events auf dem Resthof
Schleswig-Holstein ist ideal für einen Natur- und Aktivurlaub. Abwechslungsreiche Wald-, Heide- und Küstenlandschaften, sowie Seengebiete prägen Gegenden wie die Schlei, Angeln oder auch Kappeln. Kein Wunder, dass Schleswig-Holstein eines der Bundesländer mit dem höchsten Anteil an Übernachtungsmöglichkeiten ist, vor allem abseits von Hotels und Campingplätzen. Für die Konzeption eines Nutzungszwecks für den neuen Resthof ist das ein guter Ansatz.
Um das gemütliche Zimmer anbieten zu können und die Gäste gut zu verköstigen sind einige übliche Genehmigungen Pflicht: Genehmigung nach Gaststättenbetriebsverordnung (Brandschutz, Rettungswege, Toiletten, Abfall, Hygiene ), Schanklizenz und dergleichen. Zudem kann es sein, dass für eine Außengastronomie eine Sondergenehmigung nach Ortsrecht nötig sein könnte - auf privatem Grund in der Regel nicht. Auch für den Gasthof, das Restaurant mit Übernachtung ist es für die Umsetzung und Anpassung einer Immobilie auf dem Land wichtig, zwischen innerorts und außerorts zu unterscheiden. Dazu nachfolgend eine kurze Differenzierung.
Außenbereich
Bestehende Gebäude genießen Bestandsschutz – du darfst sie weiter nutzen wie bisher, aber keine neue Nutzung ohne Genehmigung
Besteht keine Nutzung als landwirtschaftlicher Betrieb mehr, ist die privilegierte Stellung nicht mehr gegeben und der Resthof wird wie jedes private oder gewerbliche Objekt behandelt - strengere Behandlung
Ferienübernachtung (Beherbergung) und Gastronomie gelten als privilegierte Vorhaben, wenn sie funktional zum landwirtschaftlichen Betrieb gehören
Du brauchst: eine Baugenehmigung, einen Nachweis über den Teilbetrieb, Einvernehmen der Gemeinde
Innenbereich
Ferienwohnungen und Gastronomiebetriebe sind grundsätzlich zulässig, sofern im Bebauungsplan nicht ausgeschlossen
Genehmigungspflicht liegt bei Umnutzung oder Neubau
Wichtiger Hinweis: Individuelle Immobilien wie Resthöfe sind oft nur schwer einem Schema anzupassen und bedürfen daher einer individuellen Betrachtung. Genaue Informationen bekommen Sie bei den zuständigen Ämtern und öffentlichen Stellen der Gemeinde oder Stadt.
Immobilienbewertung für Ihren Resthof
Entscheidungen rund um Immobilien haben Gewicht. Sie reichen weit in die Zukunft. Nehmen Sie jetzt zuverlässige, professionelle Hilfe bei der Bewertung oder Wertermittlung in Anspruch. Wert kennen, Preis bestimmen: Bewertung vom ResthofMakler.
Resthof planen: Laufende Kosten und Erleichterungen
Wie bereits festgestellt, erfordern komplexe Vorhaben wie der Erwerb und der dauerhafte Besitz eines Resthofs eine gute Vorbereitung. Je mehr Informationen Sie sicher zusammentragen können, desto wahrscheinlicher wird die Reduzierung von Risiken und das Vorbeugen von Krisensituationen. Das betrifft nicht nur die Kosten für eine mögliche Sanierung, Modernisierung, genereller einen Umbau des Hofs, sondern auch Aspekte, wie Versicherungen und Steuern. Im Folgenden werden drei wichtige Punkte für die Kosten-, Budget- und genereller Projektplanung, bspw. in Bezug auf Dauer und Abfolge von Arbeiten, aufgegriffen.
Förderprogramme für den Resthof
Sowohl auf Ebene der Bundesländer, wie auch auf Bundesebene gibt es Einrichtungen und Programme, die für ganz verschiedenen Zwecke Förderungen vergeben. Der Erhalt und das Beleben des ländlichen Raums, die Erhaltung von Bausubstanz, auch denkmalgeschützt, die Sanierung nach neuen Energievorgaben: Diese und andere Zwecke sind förderfähig und gern gesehen.
Durch den Einsatz von Fördergeldern können bestimmte andere Lasten rein rechnerisch, auch nach Zeitabschnitt gemindert werden. Wichtig ist allerdings, dass Sie die verschiedenen Regularien zu Nachweisen, dem Erhalt der Förderung und weiteren korrekt einbeziehen, um Schwierigkeiten zu vermeiden. Als erfahrene Immobilienmakler für Resthöfe ist uns bewusst, dass die Recherche zu Förderungen zeitaufwändig sein kann. Aus diesem Grund stellen wir Ihnen gern unseren Ratgeber zur Förderungen für Resthöfe in Schleswig-Holstein zur Verfügung - für Ihren guten Start in die Recherche. Gern können Sie sich direkt bei uns informieren.
Resthof versichern, Risiken mindern
Privat wie gewerblich ist es gleichsam oft genug ein schmaler Grat zwischen unter- und überversichert. Lieber die höhere Rate nehmen und die Leistungen mitzahlen, die vermutlich nicht nötig sind? Oder reicht die geringere vierteljährliche Zahlung und nicht gedeckte Fälle treten hoffentlich nicht ein. Zumal manche Fälle, egal bei welchem Betrag nicht versicherbar sind oder nur sehr teuer versichert werden. So nah wie möglich an den Sweet Spot heranzukommen ist für Sie als Besitzer eines Resthofs eine Aufgabe, die lange trägt und die laufenden Kosten merklich beeinträchtigen kann. Welchem Zweck der Hof dient und ob er unternehmerisch genutzt wird ist für die Betrachtung wichtig.
Eine Möglichkeit diese Aufgabe zu begreifen und zu bearbeiten ist der Weg über ein iteratives, möglichst objektives Vorgehen im Sinne des Risikomanagements. Im Wesentlichen werden vier Punkte betrachtet:
- Analyse des Risikos: Welche wesentlichen Risiken entstehen durch Nutzungszweck, Fuhrpark oder auch Tiere?
- Bewertung des Risikos: Hier bietet sich bspw. eine Matrix an, in der Ursache und Risiken abgetragen werden können
- Festlegen von Maßnahmen: Dazu gehört die Recherche und Auswahl von Versicherungen oder auch das Zusammenstellen und Verhandeln von Konditionen.
- Anpassung vor und nach Vertragslaufzeit: Im Idealfall sind Sie mit allen Bedingungen des Vertrages einverstanden und können mit Kompromissen gut leben. Sollte das nicht der Fall sein, gehen Sie vor Unterzeichnung nochmals in die Iteration: Viel Geld und der passende Schutz stehen auf dem Spiel.
Immobilienmakler für Ihren Resthof
Entscheidungen rund um Immobilien haben Gewicht. Sie reichen weit in die Zukunft. Nehmen Sie jetzt zuverlässige, professionelle Hilfe rund um das Thema Resthof in Anspruch. ResthofMakler: Professionell, von hier, für Sie.
Private Wohnnutzung (Landwirtschaft ist nicht Hauptzweck)
Hier sind Tiere und die Unterbringung von Gästen im unternehmerischen Sinne ausgenommen. Die Zahl der Versicherungen und die zu versichernde Komplexität der Risiken ist relativ gering. An dieser Stelle sei erwähnt, dass Sie im Falle einer Dauervermietung von Wohnungen als Vermieter ebenfalls alle Fälle durchspielen und diese Risiken versichern müssen. Im Folgenden sind einige beispielhafte Versicherungen zugeordnet.
Wohngebäudeversicherung: umfasst alle Gebäude im Bestand
Pflichthaftpflicht: üblicher Versicherungsschutz
Grundstückseigentümerhaftpflicht: bspw. bei unbebauten Flächen
Elementarschadenshaftpflicht: Sicherung von Schäden durch Naturgewalten
Ferien- und Urlaubsunterbringung (Landwirtschaft ist nicht Hauptzweck)
Hier geht es in der Regel um Kurzzeitvermietung als Unternehmer. Es gilt also nicht nur, Sie selbst und die Nutzung des Hofs durch alle dort lebenden abzudecken, sondern auch Versicherungsfälle durch Gäste zu bedenken. An dieser Stelle sei erwähnt, dass Sie im Falle einer Dauervermietung von Wohnungen als Vermieter ebenfalls alle Fälle durchspielen und die Risiken versichern müssen.
Zu den Versicherungen für Ferienunterkünfte, wie Ferienwohnungen oder Zimmer gehören unter anderem:
- Gewerbliche Gebäudeversicherung: Schützt die Gebäude.
- Betriebshaftpflicht: Trägt bei körperlichen Schäden an Gästen die Kosten.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Deckt Schäden, die durch das Grundstück entstehen ab.
- Inhaltsversicherung: Deckt Schäden an Einrichtung, Ausstattung und Geräten ab
- Ertragsauswahlversicherng: Sichert Zeiten von Ertragseinbußen wegen Schließung ab, bspw. nach einem Brand.
Gastronomie (Landwirtschaft ist nicht Hauptzweck)
Wie in den anderen Fällen auch, kommen bei Nutzungen im Bereich der Gastronomie oder der Lebensmittelverarbeitung individuell zuversichernde Risiken auf Sie als Resthofbesitzer zu. Im Folgenden werden einige mögliche Versicherungen genannt.
- Gewerbl. Gebäudeversicherung: Sichert Gebäudeschäden ab.
- Betriebshaftpflicht: Sichert körperliche Schäden an Gästen oder auch Besuchern ab.
- Rechtsschutzversicherung Gewerbe: Unterstützt im Falle rechtlicher Auseinandersetzungen.
- Inventarversicherung: Schäden an Ausstattung, Geräten oder auch Einrichtung werden damit versichert.
Hobbymäßige Landwirtschaft/Tierhaltung (Landwirtschaft ist nicht Hauptzweck)
Eine weitere Form der Selbstverwirklichung und zur Nutzung der Flächen auf einem Resthof ist die nicht gewerbliche Tierhaltung und die Landwirtschaft. Selbstversorger oder Wochenendnutzer des eigenen Hofs könnten sich in dieser Kategorie wiederfinden.
- Gebäudeversicherung: Schützt alle eingeschlossenen Gebäude.
- Tierhaltehaftpflicht: Sichert Schäden an Tieren und durch Tiere entstandene Schäden ab.
- Landwirtschaftliche Inhaltsversicherung: Sichert landwirtschaftliche Ausstattungen an Maschinen und Geräten über 10.000 € ab.
- SVLFG: Die BG Landwirtschaft wird bei großen hobbymäßigen Zuchten ebenfalls aktiv.
Hauptzweck Landwirtschaft
Die obigen Nutzungen bezogen sich alle darauf, dass der Resthof nicht mehr als Hofstelle, im unternehmerischen Sinn, genutzt wird. Es sind zwar gewerbliche Nutzungen aufgeführt, jedoch ohne dass der Hof den Status eines landwirtschaftlichen Betriebes hat. Sollte für den Resthof eine Lizenz zur landwirtschaftlichen Nutzung bestehen, verändert sich die Liste der möglichen Versicherungen nochmals, nachfolgend einige Beispiele:
- Resthofversicherung: Sichert alle Gebäude des Hofs, jedoch ggf. nicht bei Leerstand.
- Inhaltsversicherung: Sichert Ausstattung, Geräte gegen Schäden ab.
- Tierseuchenfonds: Schützt bei Ausfall durch Seuchen im Falle klassischer Farmtiere.
- Betriebshaftpflicht: Bezieht sich auf Schäden, die im Gewerbekontext auftreten.
- Ertragsausfall: Sollte es bspw. durch lange Dürre oder Starkregen, bzw. Hagel zu Ernteausfällen kommen, springt diese Versicherung ein.
- Elementarschadenversicherung: Deckt Schäden durch Naturrereignisse und -katastrophen ab.
Es handelt sich bei den Auflistungen um Beispiele, die keine Vollständigkeit beanspruchen. Wichtig ist, dass Sie sich mit Versicherungsprofis in Kontakt bringen und Ihren Fall besprechen. Recherchieren Sie auch hier sorgfältig, nutzen Sie Primärquellen, prüfen Sie Angebote. Eine zweite oder dritte Meinung kann nicht schaden. Sie ersparen sich langfristig Kosten, die nicht nötig sind und mögliche Streitigkeiten vor Gericht: Kuh auf der Straße, Kind des Gastes von der Schaukel gefallen, Tiere sterben.
Immobilienbewertung für Ihren Resthof
Entscheidungen rund um Immobilien haben Gewicht. Sie reichen weit in die Zukunft. Nehmen Sie jetzt zuverlässige, professionelle Hilfe bei der Bewertung oder Wertermittlung in Anspruch. Wert kennen, Preis bestimmen: Bewertung vom ResthofMakler.
FAQ - Resthof nutzen
Wenn ein Resthof als zu verschenken angeboten wird, ist Vorsicht geboten. Oftmals gibt es bei so einem Angebot versteckte Probleme und nicht absehbare Faktoren, die die Sanierungskosten in die Höhe treiben oder den Resthof nahezu unbewohnbar machen können. Eine gründliche Recherche, sowie die Sichtung und Analyse sind essenziell wichtig. Verlassen Sie sich dabei nicht nur auf die eigene Einschätzung, sondern ziehen Sie Fachleute zu Rate. Sollte die Prüfung für Themen, wie Eigentumsübertragung, Sanierungskosten oder Altlasten lediglich geringes Risikopotenzial aufweisen, besteht tatsächlich die Chance auf einen Glücksgriff - bspw. wenn die zerstrittene Erbengemeinschaft das Objekt loswerden will.
Eine naheliegende Anlaufstelle sind Banken in der Region oder im Bundesland. Landesförderinstitute, wie die Investitionsbank Schleswig-Holstein, klassische Fördereinrichtungen wie die KfW oder die landwirtschaftliche Rentenbank unterstützen ebenso Resthof-Projekte. Auch berufsständige Vereine und Programme kommen für die Finanzierung eines Resthofs infrage. Je nachdem an welchen Partner Sie sich wenden, ist dringend zu empfehlen, die schriftliche Ausarbeitung zum Resthof-Projekt schlüssig und detailliert darzulegen.
Die Beauftragung und Zusammenarbeit mit Fachleuten und einem Anwalt sollte aufgrund der Komplexität einer Resthof-Miete zwingend in Betracht gezogen werden. Wichtig ist hierbei klar abzugrenzen, was gemietet werden soll: das Bauernhaus ohne weitere Gebäude, das Wohngebäude mit Nebengebäuden (Ställe bspw.) oder auch Teile der Außenanlagen? Danach richtet sich zum Beispiel die Art des Vertrages - Wohnmietvertrag, Pachtvertrag oder Mischvertrag. Es sollte ebenso bereits geklärt sein, welche Nutzung vorgesehen wird. Auch dieser Faktor beeinflusst die Ausgestaltung des Mietvertrages erheblich, bspw. wenn Sie eine gewerbliche Nutzung planen.
Die Versteigerung von Resthöfen oder anderen landwirtschaftlichen Objekten wird in der Regel über zwei Verfahren durchgeführt. Im Falle von Insolvenz oder hoher Verschuldung führt das Amtsgericht eine Zwangsversteigerung durch. Hierbei sind einige Dinge zu beachten. Gekauft wie gesehen ist oftmals eine feste Regel. Ein Rücktrittsrecht gibt es nicht. Dadurch erhöht sich das Risiko für den Käufer von unvorhersehbaren Kosten, baulichen oder behördlichen Problemen überrascht zu werden. Ein Sicherheitsbetrag muss direkt oder zeitnah zum Kauf hinterlegt werden. Üblicherweise setzt das Amtsgericht eine Untergrenze von bspw. 50% des Verkehrswertes fest. Sollte dieser Betrag nicht erreicht werden, kann das Objekt aus der Versteigerung genommen werden. Alle zur Verfügung stehenden Informationen sollten geprüft werden, um das Risiko zu reduzieren. Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung sind bei Auktionen durch Auktionshäuser oder bei Auktionen über Immobilienmakler Besichtigungen vorgesehen, Zuschläge sind unverbindlich und die Abläufe gehen meist schneller.
ebay-Anzeigen zu Resthöfen können ein erster Ansatzpunkt sein. Bei der Suche nach Ihrem zukünftigen Resthof sollten Sie verschiedene Vermarktungskanäle einbeziehen. So können Sie sich ein breites Bild vom Markt in Ihrer Wunschregion machen. Wichtig ist, dass nicht alle Vermarktungskanäle die gleiche Güte aufweisen. Das zeigt sich in der Zuverlässigkeit der Informationen, im Rechercheaufwand und in der Sichtung und Einschätzung aller relevanten Unterlagen, Bauzeichnungen und dergleichen. Insbesondere wenn Ihnen der Zugang zu bestimmtem Fachwissen fehlt oder Sie nicht selbst weitreichend in der Immobilienbranche für Resthöfe bewandert sind, lohnt sich die Einbeziehung eines Immobilienmaklers.
Die Höhe der Rücklage unterscheidet sich erheblich von der eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Je nachdem welche Gebäude zum Bauernhaus gehören und welche Anlagen im Außenbereich bestehen, muss die Rücklage angepasst werden. Die Planungssicherheit kann erhöht werden, wenn gesichert anfängliche Sanierungsarbeiten und deren Kosten, samt Finanzierung bekannt sind. Wertvoll ist auch zu wissen, welche Arbeiten in der Zukunft planbar notwendig sein werden. Mit höheren Kosten ist bspw. zu rechnen, wenn teils keine Energieversorgung vorhanden oder das Gebäude vor 1960 erbaut wurde.
Aussiedlerhöfe wurden vor allem ab den 1950er Jahren in Deutschland erbaut. Das Wort Aussiedler kommt von aussiedeln, weil diese Höfe außerhalb der Ortschaften errichtet wurden. Sie liegen also im Außenbereich. Dadurch sollten die Vorteile für Bürger, den Landwirt und den Dorfvorstand maximiert werden - bessere Ausdehnung der landwirtschaftlichen Flächen, weniger Belastung für die Dorfgemeinschaft, um nu rzwei zu nennen.
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Der Erfolg unserer Kunden ist unser primäres Ziel. Jeder Mitarbeiter ist individueller Teil eines starken Teams. Sie werden durch das Unternehmen nachhaltig gefördert und weitergebildet. Talente werden entwickelt und gestärkt und das "Wir - Gefühl" gepflegt.
Loyalität, Kollegialität und Sicherheit sind ein unverzichtbarer Bestandteil unserer Firmenkultur. Der ResthofMakler verfügt über transparente und effiziente innerbetriebliche Strukturen.
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