Tipps für die Wertermittlung Ihrer Immobilie
Das Schmuckstück Resthof: Wertermittlung Immobilie
Die eigene Immobilie hat für den Besitzer immer einen besonderen emotionalen Wert. Hier sind die Kinder aufgewachsen und man hat viele Jahre in den Erhalt des Heims gesteckt. Es ist mehr als nur ein Haus, es ist das Zuhause. Wenn man älter wird, die Kinder ausgezogen sind und das Zuhause leerer wird, ist es für manche Zeit Abschied zu nehmen. Der Wert des Hauses muss jedoch an mehr als den Erinnerungen festgemacht werden. Hierfür empfehlen wir Ihnen, eine Wertermittlung für Ihre Immobilie durchzuführen. Durch verschiedene Verfahren wird hierbei der reelle Wert einer Immobilie berechnet. Ein erfahrener Makler oder Immobilien-kundige Menschen können Sie dabei unterstützen. Die grundlegenden Informationen zur Immobilienbewertung haben wir bereits hier aufgefasst. In diesem Ratgeber erläutern wir nun genauer, welche Faktoren eine Bewertung beeinflussen und wie Sie den Wert Ihrer Immobilie steigern können.
Überblick Wertermittlung Immobilie
Für die meisten kommt eine Wertermittlung für die eigene Immobilie dann in Frage, wenn ein Verkauf geplant ist. In diesem Fall wird der Wert als Basis für die Verkaufsverhandlungen genutzt. Eine gute Bewertung sorgt dafür, dass man einen ansprechenden Kaufpreis ermitteln kann. Ist dieser zu hoch, wird die Immobilie sich nicht verkaufen. Ist er zu niedrig, trägt der Verkäufer den finanziellen Schaden davon. Ebenso ist der Immobilienwert im Falle einer Erbschaft oder Schenkung wichtig. Hier möchte man oftmals einen niedrigeren Wert erzielen, um die Erbschaft- und Schenkungsteuer zu senken.
Die meisten arbeiten lange und hart, um sich eine Immobilie leisten zu können. Aus ihr wird nicht nur ein Zeichen dieser Arbeit, sondern eine Heimat für die gesamte Familie. Der sentimentale Wert bleibt für Kinder und Enkel erhalten, selbst wenn die Menschen, die dort gewohnt haben, verschieden sind. Häuser werden zum Teil über viele Generationen hinweg weiter vererbt und die Erinnerung an die Vergangenheit aufrechterhalten. Deswegen kommt für viele Menschen im späteren Lebensabschnitt die Frage nach dem Erbe auf. Schließlich kann das Erbe nicht bedingungslos verschenkt werden. Je nach Wert des Vererbten fällt eine Erbschaftssteuer an. Auch hierfür wird eine fundierte Immobilienbewertung benötigt. Doch wie wird die Erbfolge geregelt? Wer muss welche Erbschaftssteuern zahlen? In unserem Ratgeber zur Vererbung von Immobilien erläutern wir, welche Optionen Sie haben. Lesen Sie jetzt alles, was Sie wissen müssen, um Ihr Erbe später sorgenlos zu übermitteln.
Die Bewertungsverfahren und deren Bedeutung
Für die Wertermittlung einer Immobilie wird sie unter verschiedenen Gesichtspunkten betrachtet. Je nachdem welcher Immobilientyp betrachtet und wofür das Ermittlungsverfahren gebraucht wird, wählt der Bewertende ein Bewertungsverfahren. Wenn Sie einen Makler zu Rate ziehen, wird er in der Regel ein Verfahren wählen, das zu Ihren Wünschen passt. Wir stellen Ihnen die drei Ermittlungsverfahren und ihre Vorteile vor.
Vergleichswertverfahren
Bei diesem Verfahren werden die Qualitäten der Immobilie mit ähnlichen in der Umgebung verglichen. Je mehr Objekte zum Vergleich stehen, desto genauer fällt der ermittelte Wert aus. Das Verfahren wird meist auf selbstgenutzte Häuser angewandt. Die Lage und der Sachwert wirken sich bei dem Verfahren am meisten auf die Immobilie aus. Ist sie ähnlich zu anderen Häusern, liegt sie aber an einer lauten Straße, sinkt ihr Wert. Ist die Immobilie in einem besseren Zustand als umliegende Häuser, steigt ihr Wert.
Vorteile:
- Marktnah: Der Wert orientiert sich direkt an denen von verkauften Immobilien, wodurch man realistische Verkaufspreise ermitteln kann.
- Nachvollziehbar: Der Prozess ist einfach zu verstehen und kann leicht dokumentiert werden.
- Vielseitig anwendbar: Kann auf viele Immobilientypen angewandt werden.
Nachteile:
- Marktschwankung: Je nach Wirtschaftslage ändert sich der Markt. Verkaufsdaten aus der Vergangenheit entsprechen nicht dem aktuellen Geschehen.
- Datensatz: In Regionen mit geringen Verkaufszahlen fehlen die Daten für aktuelle und genaue Rechnungen.
- Spezialisierung: Besondere Immobilientypen, wie Resthöfe, sind schwerer zu vergleichen, da sie seltener vertreten sind.
Sachwertverfahren
Dieses Verfahren fokussiert sich auf die Baukosten der Immobilie. Hierfür wird zuerst der Bodenrichtwert ermittelt und mit den Gesamtkosten des Gebäudebaus addiert. Für Schäden und Abnutzungen wird dann wieder von dem berechneten Wert abgezogen. Um die Veränderungen auf dem Markt zu reflektieren, wird ein Marktanpassungsfaktor dazu gezogen. Bei dieser Form der Wertermittlung für Immobilien wird in erster Linie für selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser benutzt. Mietobjekte werden grundsätzlich nicht mit diesem Verfahren bewertet.
Vorteile:
- Bausubstanz: Der genaue Bauwert der Immobilie wird ermittelt, welcher für Renovationen genutzt werden kann.
- Spezielle Objekte: Unübliche und einzigartige Immobilien können bewertet werden.
Nachteile:
- Marktanpassungsfaktor: Trotz Marktanpassung sind die Werte nicht immer akkurat.
- Anwendbarkeit: Teilweise fehlen Daten zu der Immobilie, die für die Berechnung nötig sind.
Ertragswertverfahren
In diesem Verfahren werden die möglichen Mieterträge für eine Immobilie berechnet. Dafür wird die Jahreskaltmiete abzüglich der Betriebskosten mit Grund- und Bodenwert addiert. Die Jahresmiete wird im Vergleich zu ortsüblichen Miet-Beträgen ermittelt. Die Restnutzungsdauer und Vervielfältiger werden ebenso berücksichtigt für den letztendlichen Verkehrswert. Dieses Verfahren eignet sich insbesondere für Mehrfamilienhäuser, kann aber auch für andere Immobilientypen benutzt werden.
Vorteile:
- Mietobjekte: Immobilien, die vermietet werden sollen, profitieren am meisten von diesem Verfahren.
- Marktnah: Der Preis orientiert sich direkt an den Mietpreisen auf dem Markt.
Nachteile:
- Schätzungen: Mehrere Werte müssen geschätzt werden und sind deswegen z. T. ungenau.
- Datensatz: Die Daten zu den umliegenden Mietpreisen können veraltet sein und durch Marktänderungen ungültig werden.
Suchen Sie nach einer schnellen und einfachen Immobilienbewertung für Ihren Resthof? Nutzen Sie unsere kostenlose online Bewertungsstrecke! Indem Sie ein kurzes Online-Formular ausfüllen, können wir eine erste Einschätzung zu dem Wert der Immobilie erstellen. Dabei nutzen wir zuverlässige Daten und unsere langjährige Expertise, um Ihnen eine möglichst genaue Schätzung zu geben. Diese erhalten Sie nach kurzer Zeit per Mail. Unser Angebot ist kostenlos und unverbindlich. Legen Sie noch heute los und erhalten eine erste Auswertung zum Wert Ihrer Immobilie.
Dokumente: strukturieren und profitieren
Wenn Sie eine Wertermittlung durchführen wollen, benötigen Sie einige Dokumente, die zum Teil erst beantragt werden müssen. Das erfordert Zeit und Organisation. Indem Sie sich vorbereiten, wird der Bewertungsprozess schneller abgewickelt. Noch bevor Sie in Kontakt mit einem Makler treten, können Sie folgende Dokumente besorgen:
Handelt es sich bspw. um ein Haus, benötigen Sie:
- Grundriss
- Lageplan
- Flurkarte
- Wohnflächenberechnung
- Aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis
Falls die Immobilie modernisiert oder anderweitig bebaut wurde, brauchen Sie ebenfalls die Baubeschreibung und einen Nachweis zu den Modernisierungsmaßnahmen.
Für Wohnungen kommen folgende Dokumente hinzu:
- Teilungserklärung
- Wohngeldabrechnung
- Wirtschaftsplan
- Dokumentation für die Instandhaltungsrücklage
- Mietverträge bzw. Mieterliste
- Protokolle der Eigentümerversammlung
Einflussfaktoren bei der Wertermittlung
Der Wert einer Immobilie ist abhängig von verschiedenen Makro- und Mikrofaktoren, die den Preis entsprechend allgemeiner Vorstellungen beeinflussen. Im Groben werden Immobilien, die in einer ruhigen Umgebung liegen, ein großes Grundstück besitzen und neu gebaut wurden, am höchsten bewertet. Der Standort ist besonders wichtig, da Objekte in der Nähe von beliebten Städten sehr begehrt sind. Eine Wertermittlung für eine Immobilie betrachtet außerdem die Bausubstanz und Ausstattung ganz genau. Das Material der Wände und des Dachs wird abgefragt, sowie der Ausbau von Strom-, Heiz- und Wasseranlagen. Wofür die Immobilie genutzt wird, ist für die Bewertungsmethode relevant, da die jeweiligen Verfahren sich besser für bestimmte Typen eignen. In der Kommunikation mit einem Makler können Sie den Anlass für die Bewertung angeben und gemeinsam die wichtigsten Faktoren besprechen.
Regionalität bei der Wertermittlung, Beispiele für die Makrolage:
- Bundesland Schleswig-Holstein
- Küstenlage Kieler Bucht
- Gemeinde Probstei
- Großstadt wie Kiel oder
- mittelgroße Stadt wie Laboe
Standort, Wertermittlung über Mikrolage:
- Immobilie erste Reihe am Ostseestrand
- ärztliche Versorgung und Bildung in Kiel
- Laboes Wochenmarkt
- Shoppen in der Innenstadt von Labor
- Kultur wie die Hafenrundfahrt in der Kieler Bucht
Ihre Möglichkeiten für eine Wertsteigerung
Um den Wert einer Immobilie zu steigern, sollte man ihre größten Mängel feststellen und ausbessern. Das betrifft meistens technische Aspekte des Objekts, wie Heiz- und Wassersysteme. Diese kann man überprüfen lassen und empfohlene Sanierungsmaßnahmen durchführen. Der bauliche Zustand der Wände, Böden und des Dachs ist auch gut überprüfbar und lässt sich relativ schnell renovieren.
Was sind Sanierungsarbeiten?
Im Sinne des Bauwesens wierden unter Sanierung meist baulich-technische Maßnahmen verstanden, die der Behebung von Schäden an der Bausubstanz, der Instandsetzung von Gebäudeteilen und ganzen Gebäuden verstanden. Für die Immobilienbewertung sidn dies meist entscheidende Faktoren.
- Dämmung vom Keller bis zum Dach
- Austaussch von Fenstern, Türen und Toren
- Warnwasserleitungen isolieren
- Asbestentfernung
- Dach decken
Was sind Renovierungsarbeiten?
Die umgangssprachlich als Schönheitsarbeiten bezeichneten Maßnahmen sollen meist Innenräume wiederherstellen. Gerade in Bezug auf den Verkauf einer Immobilie sind Renovierungsarbeiten wertvoll. Denn neben dem baulichen Zustand eines Objekts, der zumeist durch Gutachten festgestellt wird, sind Renovierungsarbeiten sichtbar und wecken Emotionen.
- Malerarbeiten
- Parkett verlegen
- Installation von Waschbecken
- Tapezieren
- Fliesen verlegen
Die entstehenden Kosten für Sanierung oder Renovierung sollten gut kalkuliert und abgewogen sein. Um eine tragfähige Wertsteigerung zu erreichen, stehen Ihnen teils attraktive Förderungen zur Verfügung. In unserem Ratgeber zu Fördermitteln für Resthöfe erklären wir, welche Optionen Sie haben und bei wem Sie anfragen können. Informieren Sie sich jetzt, wie Sie mit Fördermitteln den Wert Ihrer Immobilie steigern können.
FAQ - Wertermittlung
Resthöfe haben in der Regel größere Grundstücke und besondere Lagebedingungen im Vergleich zu regulären Wohnhäusern. Oftmals mussten sie umgebaut und renoviert werden, um zum Wohnen geeignet zu sein. Diese Faktoren steigern ihren Wert enorm. Dafür ist aber auch die Bewertung meist schwieriger, da es weniger vergleichbare Objekte gibt für die Bewertungsverfahren. Häufig wird eher zum Sachwertverfahren gegriffen, da es nicht genug Referenzobjekte in der Region für das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren gibt.
Die Regelungen für eine amtliche Wertermittlung für eine Immobilie sind in Schleswig-Holstein identisch mit dem Rest von Deutschland. Diese entsprechen dem Baugesetzbuch. Unsere Makler setzen sich in Kontakt mit weiteren Experten, um bei der Bewertung den Ansprüchen eines amtlichen Verkehrswertgutachten gerecht zu werden.
Wir bieten eine kostenlose unverbindliche Bewertungsstrecke an, bei der Sie Ihre Immobilie bewerten können. Im ersten Schritt geben Sie die notwendigen Daten zu Ihrer Immobilie an. Daraufhin ermitteln wir einen groben Marktpreis, den wir Ihnen zukommen lassen. Die Bewertungsstrecke können Sie hier finden. Es ist ebenfalls möglich, die Immobilie selbständig oder von einem Bekannten bewerten zu lassen. Dabei ist Vorsicht geboten, denn Ihre Wahrnehmung wird von Ihren subjektiven Eindrücken womöglich beeinflusst.
Bei einer Versteigerung wird der Verkehrswert einer Immobilie wie auch bei regulären Verkäufen ermittelt. Anhand des ermittelten Wertes wird ein Verkaufspreis festgelegt. Jedoch fällt dieser meist deutlich niedriger aus, aufgrund des Versteigerungsprozesses. Der Verkaufspreis muss nur mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes betragen. Auch hat der Gläubiger ein Vetorecht, wenn der Preis weniger als 70 Prozent des Wertes beträgt. Zu welchem Preis die Immobilie letztendlich verkauft wird, hängt von den Käufern und dem Gläubiger ab.
Am meisten tragen Schäden an der Bausubstanz zu einer Wertminderung bei. Diese kommen in Form von Rissen in der Fassade und den Böden, undichten Wänden, defekte Technik, etc. Mängel, die optisch auffällig sind, werden besonders schlecht bewertet. Diese Schäden entstehen meist natürlich über einen längeren Zeitraum und können am besten mit Renovationen und Sanierungen behoben werden. Nach einer Wertermittlung an einer Immobilie werden deswegen zum Teil nochmal Arbeiten durchgeführt, um ihren Wert zu steigern.
Der Zeitpunkt der Wertermittlung spielt eine Rolle, da sich die Marktverhältnisse stetig ändern. Ein Makler darf sich z.B. nur an dem Marktgeschehen zum Zeitpunkt der Wertermittlung orientieren. Er soll nicht auf Änderungen am Markt oder der Immobilie spekulieren, um ein bestimmtes Ergebnis zu erzielen. Das Stichtagsprinzip gilt in diesem Fall.
Mietpreisregulierungen betreffen am meisten Immobilien, die anhand dem Ertragswertverfahren bewertet werden. Da dieses sich an dem regionalen Markt orientiert, ändert sich der Wert sobald sich die Preise vergleichbarer Objekte verändern. Wenn Mietpreise für Wohnungen gedeckelt werden, bleiben auch die Preise verhältnismäßig niedriger.
Die Kosten einer Wertermittlung können nur von Vermietern steuerlich abgesetzt werden. Dafür wird die Rechnung als Werbungskosten bei der Steuererklärung angegeben. Die Bewertung muss jedoch neutral und unabhängig durchgeführt werden. In anderen Fällen, wie dem Verkauf, einer Scheidung oder für selbst genutztes Wohneigentum ist dies nicht möglich.
Das Finanzamt wertet Immobilienverkäufe, die 20-25 Prozent unter Verkehrswert als Steuerhinterziehung. Diese Methode wird zum Teil in Erwägung gezogen, um die Schenkungssteuer zu umgehen. Der Wert einer Immobilie kann anderweitig gesenkt werden, um sie für eine niedrigere Summe zu verkaufen. Z.B. kann eine Gegenleistung gefordert oder ein Nießbrauchrecht eingeräumt werden.
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